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L’achat d’un terrain à bâtir ne se fait pas dans les mêmes conditions que celui d’un terrain agricole. Et pour cause, il faut se pencher sur des paramètres autres que la proximité des commodités et la qualité de l’environnement. Il faut également que le terrain soit constructible, viabilisé et de préférence borné.
Les raisons du litige
Dans la grande majorité des cas, les litiges apparaissant lors de l’achat d’un lot sont liés aux obligations juridiques du lotisseur qui a trois grandes obligations : la constructibilité, la viabilisation et la délimitation des lots. Ces impératifs s’imposent toujours, qu’il s’agisse d’un lotisseur à Montpellier, à Paris ou à Marseille. En matière de constructibilité, le lotisseur doit s’assurer que les terrains qu’il vend en lots peuvent accueillir des constructions. Cette vérification préalable se fait en consultant notamment le plan local d’urbanisme (PLU). L’obtention d’un permis de construire est par avance acquise à l’acheteur grâce à cette obligation.
La viabilisation, qui est la deuxième obligation du lotisseur, consiste à pourvoir les lots vendus d’une desserte par les principaux réseaux, à savoir l’eau, l’électricité, le gaz ou encore l’évacuation des eaux usées. Enfin, le lotisseur doit vérifier que tous les lots soient minutieusement délimités. Cela nécessite l’intervention d’un géomètre expert qui réalise le bornage. Les litiges naissent souvent du non remplissage de l’obligation de constructibilité, de viabilisation et de délimitation.
Les recours possibles en cas de litige
Il est conseillé d’intenter en premier lieur une procédure amiable en cas de constat de non respect de l’une de ses obligations par le lotisseur. Il s’agira de demander à ce dernier d’exécuter lesdites obligations, qu’elles soient légales ou contractuelles. Cette démarche a comme avantage de permettre d’avoir à recourir à des solutions plus compliquées telles que le recours administratif et le recours judiciaire. Elle doit cependant être formalisée par écrit, et il est fortement recommandé de conserver des traces.
L’autorité qui a délivré l’autorisation de lotir, en l’occurrence le maire, a un rôle de premier temps à jouer lorsqu’un problème concernant par exemple la viabilisation du terrain se pose. En effet, l’autorisation en question impose au lotisseur de se conformer aux normes en vigueur, ce qui inclut la viabilisation. L’autorité est en mesure d’obliger le lotisseur aux obligations légales et réglementaires. C’est ce qu’elle fait lors d’un recours administratif.
Enfin, le recours contentieux intervient si les recours amiables et administratif ont échoué. Le propriétaire du lot concerné doit adresser au lotisseur une mise en demeure de s’exécuter. Il pourra ester devant la juridiction civile pour demander l’annulation de la vente, et accessoirement, demander des dommages et intérêts après avoir effectuée cette procédure obligatoire.